EIENDOMSRETTSPORTALEN

Selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven

​

Et utgangspunkt ved kjøp og salg av bolig, er at partene selv har risikoen for egne forutsetninger og forventninger. Det følger av høyesteretts dom inntatt i Rt. 2002 s. 1110.

​

Imidlertid har selger plikt til å gi kjøper opplysninger om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller måtte kjenne til, og som kjøper har har grunn til å regne med å få etter avhl. § 3-7:

​

§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen.

​

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

 

Selger har også en plikt til å gi korrekte opplysninger om eiendommen etter avhl. § 3-8, med mindre det er tatt forbehold om oppysningenes riktighet. Opplysninger som fremkommer av prospektekter og annonser må derfor stemme. Muntlig informasjon må også være korrekt, selv om det ofte vil være bevismessig vanskelig å vinne frem med anførsler om selgers muntlige feilaktige opplysninger. Bestemmelsen lyder:

​

§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen.

​

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

 

Ved brudd på opplysningsplikten er det likevel et vilkår at de opplysningene som er holdt tilbake eller feilaktig presentert må sies å ha virket inn på avtalen for kjøper. Opplysninger som ikke ville hatt noen innvirkning for kjøpers tilbud omfattes således ikke. I tillegg til at man må legge vekt på om avtalen overhodet ville blitt inngått med opplysningene tilgjengelig, må man også vurdere om mangelen hadde hatt virkninger på prisen og øvrige avtalevilkår.

​

​

Dette kan gi opphav til vanskelige vurderinger, da uttrykket «måtte kjenne til» ikke gir henvisning på en bevisregel, men en normativ vurdering. Dette ble lagt til grunn av Høyesterett i Rt. 2002 s. 696.

​

Uttrykket innebærer at det er det grovt uaktsomme som rammes. Det er vanskelig å angi spesifikke typetilfeller, og det vil som regel bli foretatt en konkret helhetsvurdering med utgangspunkt i om det forelå en rimelig grunn til at selger ikke kjente til det konkrete forhold. Det kan som et generelt utgangspunkt altså legges til grunn at selger plikter å opplyse om forhold selger ikke hadde en rimelig grunn til å ikke kjenne til. Plikten gjelder opplysninger om forhold kjøperen «hadde grunn til å regne med å få». Dette gjelder opplysninger selger må regne med at kjøper har interesse av å få, ut ifra objektive vurderinger eller særlige opplysninger gitt av kjøper om formålet med kjøpet, eller ut ifra særskilte formål med kjøpet som kjøper har gjort selger oppmerksom på. Det avgjørende er om feilen eller mangelen er av en slik karakter at kjøper må kunne regne med å få opplysninger om dette. Omfanget av selgers opplysningsplikt vil variere avhengig av hva slags type feil og mangler det gjelder. Det skal mindre til for å si at kjøper hadde grunn til å få informasjon om et sentralt forhold ved boligen.

​

Selgers opplysningsplikt må avveies mot kjøpers undersøkelsesplikt.