Både leietaker og utleier kan i utgangspunktet si opp en leieavtale. Reglene for opphør av leieavtaler er imidlertid utformet med den tanke at leitaker som regel er den svake part i en slik situasjon, og at leie av husrom som regel er av stor veldferdsmessig betydning for vedkommende. Det kan få store konsekvenser for leietaker dersom et leieforhold opphører. For utleier er det i første omgang kun de økonomiske interessene som er i fare ved et opphør av leieforholdet fra leietakers side. Det er derfor svært enkelt for leietaker å si opp leieavtalen, mens utleier på sin side må trå varsomt for å følge lovens regler.

Utleier kan si opp en tidsubestemt leieavtale etter husleieloven § 9-5:

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale.

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her,  kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren. 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, 

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, 

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd. 

 

Det kreves altså saklig grunn for oppsigelsen. Loven oppstiller tre grunnlag som blir ansett for å være saklige. For det første kan utleier si opp avtalen dersom boligen skal bruken av utleier selv eller noen som tilhører hans husstand. For det andre ved riving eller ombygging av eiendommen som nødvendiggjør fraflytting av eiendommen og for det tredje dersom leietaker har misligholdt avtalen. En annen saklig grunn vil kunne være salg av eiendommen. Oppsigelsesfristen er i utgangspunktet tre måneder og regnes med virkning fra neste kalendermåned etter at oppsigelsen er sendt.

 

Det oppstilles en rekke krav til utleiers oppsigelse, som følger av husleieloven § 9-7:

 

§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse.

 

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven,  jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt. 

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

Oppsigelsen må være skriftlig, inneholde en begrunnelse og opplyse om leietakers rett til å protestere, samt virkningene av unnlatelsen av å gjøre så. Det er svært vanlig å sende oppsigelser uten å oppfylle formkravene etter husleielovens regler. Dersom det sendes en uriktig oppsigelse, kan leietaker i utgangspunktet forholde seg til den som om oppsigelse aldri var blitt sendt. Dersom leitaker protesterer på oppsigelsen, må utleier reise søksmål for å opprettholde den. Klage må da sendes inn til forliksrådet.

 

Disse reglene gjelder imidlertid ikke i de tilfeller hvor leies ut enkelt beboelsesrom. Dette er hovedsakelig leie av hybel eller lignende i annens bolig.

Utleier kan også heve leieavtalen etter husleieloven § 9-9 dersom det foreligger vesentlig mislighold dra leietakers side. Leieavtalen vil da kunne bortfalle med umiddelbar virkning. Vesentlig mislighold kan foreligge dersom leietaker har forsømt vedlikeholdsplikten eller opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier eller andre, har overlatt bruken av boligen til andre eller har brukt boligen til andre formål enn det som er avtalt.

Dersom leietaker nekter å forlate leieobjektet, må utleier kontakte namsfogden for å få hjelp til tvangsfravikelse fra eiendommen. Det er ikke tillat å tvinge leietaker ut på egen hånd.

Opphør av leieforhold

T 22 17 74 00 / F 22 17 74 01 / advokat@klovfjell.no / © 2017 Advokatfirmaet Tveter og Kløvfjell AS

  • facebook