EIENDOMSRETTSPORTALEN

En reklamasjon er en melding til selger om at kjøper mener det foreligger en mangel ved eiendommen i forhold til det som følger av avtalen. En reklamasjon er derfor å karakterisere som en klage med advarselen om at misligholdsbeføyelser kommer til å bli gjort gjeldende overfor selger.

​

Imidlertid må en slik reklamasjon fremsettes overfor selger innen rimelig tid. Dersom det reklameres for sent vil kjøper i utgangspunktet miste sin rett til å fremsette selv det mest velbegrunnede krav. En reklamasjon må ved fast eiendom bør gjøres skriftlig og inneholde en angivelse av mangelen og en beskjed om at kjøper ønsker å påberope seg det aktuelle avtalebrudd. Avhendingslova § 4-19 angir fremgangsmåten ved reklamasjon:

​

§ 4-19. Reklamasjon.

​

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

​

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

​

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

​

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

 

Loven angir en relativ og absolutt reklamasjonsfrist. Den relative fristen innebærer at kjøper må varsle selger innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det følger således ikke en konkret frist, men Høyesterett har lagt til grunn at «innen rimelig tid»  normalt vil være innen 3-4 måneder etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget. Kravet kan være tapt dersom kjøper er sent ute med å varsle selger. Det er derfor viktig at kjøper etter overtakelsen er nøye med å gå gjennom boligen.

Videre må kjøper forholde seg til en absolutt frist på fem år. Feil og mangler som viser seg over fem år etter overtakelsen, kan ikke gjøres gjeldende overfor selger. Dette betyr at mangelen for det første må ha oppstått eller vist seg innenfor fristen på fem år, videre må kjøper påberope seg denne overfor selger innen rimelig tid.