Leie og utleie av bolig

Husleieloven regulerer de fleste leieforhold og er som den klare hovedregel ufravikelig. Dette fører til at det ikke kan inngås leieavtaler hvor leietaker får dårligere betingengelser enn de som følger av husleieloven. Leietaker har et relativt sterkt vern etter husleieloven. Dersom det skulle være avtalt slike dårligere betingelser blir følgen at det enkelte vilkåret er ugyldig.

Husleieavtalen er nok det viktigste dokumentet i et leieforhold. Det settes vanligvis opp en skriftlig avtale mellom utleier og leietaker, men muntlige avtaler vil være like bindende. Begge parter kan kreve å sette opp en skriftlig avtale dersom det foreligger en muntlig avtale.

Leieavtalen kan være tidsbestemt eller tidsubestemt. Ved tidsbestemte avtaler er opphørstidspunktet fastsatt i avtalen og leieforholdet opphører automatisk på dette tidspunkt. Det må angis en klar dato for opphørstidspunktet, som i utgangspunktet ikke kan settes kortere enn 3 år. Det kan derfor ikke avtales at leien skal opphøre basert på hendelser som potensielt kan skje i fremtiden, eksempelvis ved utleiers død.

Dersom avtalen ikke inneholder et opphørstidspunkt, er den tidsubestemt. Tidsubestemte leieavtaler har ikke noe opphørstidspunkt og avsluttes normalt ved oppsigselse. Leietaker kan når som helst si opp en slik avtale, mens det kreves saklige grunner for utleiers oppsigelsesadgang. Oppsigelsen må for øvrig ta hensyn til avtalens oppsigelsestid.

I ei leieforhold er det avgjørende å være klar over hvilke plikter og rettigheter som pålegges utleier og leietaker. Reglene om opphør av leieforhold er også av praktisk stor betydning for begge parter.

For leietaker vil det ofte føles særlig inngripende å få beskjed om at boligen må fraflyttes innen en gitt tid. Det kan i den anledning være lurt å sette seg inn i reglene som gjelder for leieforholdets opphør. Det er nemlig ikke slik at utleier uten grunn kan si opp en leieavtale. Det følger også krav til hvordan en slik oppsigelse skal utformes.