EIENDOMSRETTSPORTALEN

Mangler ved overdragelse av fast eiendom

​

En mangel kan defineres som et avvik mellom det kjøper har fått ved overtakelsen av eiendommen, og det som med rimelighet kan anses avtalt eller forutsatt mellom partene at kjøper faktisk skal få. Eiendommen har med andre ord en feil. Vannleksasjer, råteskader, skadedyr, dårlig isolasjon eller mangelfulle egenskaper er eksempler på noe som kan utgjøre en mangel. Manglende overholdelse av selgers opplysningsplikt kan også føre til at det foreligger en mangel. Utgangspunktet for mangelsvurderingen tas i avhendingsloven § 3-1:

​

§ 3-1. Innleiande føresegn.

 

(1)    Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt.

 

(2)    Ved vurderinga av om eigedomen har mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare.

 

(3)    Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt.

 

Eiendommen har altså en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Avhendingsloven § 3-2 omhandler videre generelle krav og alminnelige eller spesielle forventninger til eiendommen hos kjøper:

​

§ 3-2. Generelle krav til tilstanden.

​

(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje

(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller

(b) høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd skal eigedomen vere i samsvar med

offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

 

Mangelsvurderingen skal i utgangspunktet foretas på objektivt grunnlag, ved å fastlegge hva partene med rimelighet kan sies å ha ment med avtalen. Dette betyr blant annet at den som mener at avtalen skal tolkes på en annen måte enn den som følger av en naturlig språklig forståelse, har bevisbyrden for at dette i realiteten var partenes felles forståelse. Subjektive momenter kan vektlegges til en viss grad og gjøres ofte til fordel for mindre profesjonelle private parter.

 

Hvis avtalen tilsier at eiendommen skal være i en bestemt tilstand, foreligger det en klar mangel sersom eiendommen ikke samsvarer med dette. Det er imidlertid vanskelig å utforme en avtale som regulerer alle spørsmål om eiendommens tilstand. Det er derfor vanlig å utfylle avtalen med generelle forutsetninger og prinsipper. Et slikt prinsipp er eksempelvis utgangspunktet i norsk rett om at kontraktsgjenstanden skal være ”alminnelig god vare” dersom ikke annet må anses avtalt. Dette vil si at kjøper  har krav på en eiendom i alminnelig god tilstand, hvis ikke annet fremgår av avtalen mellom partene.

 

Ofte vil kjøpskontrakten inneholde en «as is»- eller «som den er»- klausul. Dette er en sikkerhetsregulering særlig for eldre boliger, hvor selger fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler. For at en mangel skal kunne gjøres gjeldende i et slikt tilfelle, må eiendommen være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

​

Dersom det foreligger en mangel ved kjøp av bolig kan kjøper blant annet ha krav på prisavslag, erstatning og heving.