EIENDOMSRETTSPORTALEN

I mange tilfeller selges boligen «som den er» eller «as is». Dette er et generelt forbehold fra selgers side for feil og mangler som måtte oppstå eller vise seg etter overtakelse. Det er ofte disse boligsalgene som skaper trøbbel for kjøper i praksis. Selgers eierskifteforsikring vil normalt søke å avvise kravet, med den begrunnelsen at eiendommene er solgt «as is» eller at mangelen ikke er vesentlig nok til å utløse et krav. I dag selges nesten alle boliger med dette forbeholdet.

Selv om kjøper til dels gjennom en slik klausul aksepterer avvik av en viss størrelse, kan han likevel ha et krav overfor selger. Det kan derfor være lurt å rådføre seg med advokat i disse tilfellene.

​

Kjøpers muligheter for å gjøre gjeldende en mangel ved kjøp av bolig «solgt som den er», reguleres av avhendingsloven § 3-9:

​

§ 3-9. Eigedom selt ”som han er” e.l.

 

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

 

Det vil etter § 3-9 likevel foreligge en mangel i tre ulike tilfeller. For det første foreligger det en mangel dersom selger gir manglende opplysninger om eiendommen. For det andre foreligger det en mangel dersom selger gir uriktige opplysninger om eiendommen. For det tredje foreligger det en mangel dersom eiendommen er i «vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers».

​

Vurderingen av om en mangel er av et omfang som innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn forventet tar ofte utgangspunktet i den såkalte ”prosentlæren”. Denne læren er utviklet gjennom rettspraksis og går ut på at mangelens samlede verdi måles opp mot kjøpesummen. Dersom verdien av mangelsavviket utgjør over 5% prosent av den totale kjøpesummen, er det i utgangspunktet nokså sikkert at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Det vil derfor foreligge en mangel, til tross for forbeholdet ”som den er”.