Utleiers plikter

Utleier plikter først og fremst å stille boligen til leietakers disposisjon innen avtalt tid, og sørge for at leietaker under hele leieperioden har adgang til eiendommen. Overtakelsen anses for å ha skjedd når leietaker mottar nøklene til boligen og selger på annen måte ikke hindrer atkomst til husrommet.

Ved overtakelsen skal utleier sørge for at boligen er i samsvar med det som følger av avtalen og offentligrettslige regler. Hovedplikten til utleier omfatter derfor å sørge for at boligen kan brukes i samsvar med leieavtalen og formålet med denne. Dersom det oppstår mangler under leieperioden plikter derfor utleier å utbedre disse. At boligens vannanlegg ryker vil eksempelvis være en slik mangel. Også mangler som oppstår utenfor leietakers kontroll plikter utleier å utbedre. Dette vil være mangler som en følge av naturkatastrofer, eksempelvis oversvømmelser. De mangler som skyldes forhold på leietakers side plikter derimot ikke utleier å utbedre.

Utleier har også en plikt til å opprettholde ro og orden i leieobjektet. Dette skal sikre at leietakers bruk av boligen ikke blir forstyrret. Hva som ligger i denne plikten kan synes noe uklart, men omfatter blant annet å følge ordinære regler for god folkeskikk og ikke igangsette aktiviteter som generelt kan oppfattes som forstyrrende. Plikten vil blant annet innebære oppsigelse av leietakere som er sjenerende overfor andre leietakere.

Utleier plikter videre å holde eiendommen i den stand som følger etter husleielovens regler. Dette vil i utgangspunktet si vanlig god stand.

Dersom utleier ikke oppfyller de pliktene han er pålagt, kan leietaker gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser. På samme måte som ved kjøp av eiendom foretas en eventuel mangelsvurdering på objektivt grunnlag. Det må derfor vurderes om boligen er i dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å forvente basert på det som var avtalt. Dersom det rettslig sett foreligger en mangel kan leietaker ha krav på prisavslag i leien, heving av avtalen og erstatning.