EIENDOMSRETTSPORTALEN

Overdragelse av fast eiendom

​

Overdragelse av fast eiendom er en særskilt kontraktstype, som normalt innebærer en transaksjon av store verdier. Lovverket er dermed utformet med sikte på en rimelig fordeling av risiko mellom kjøper og selger. For de fleste vil kjøp av ny bolig være en særlig viktig disposisjon både økonomisk og velferdsmessig, noe som fordrer regler som sikrer klarhet og forutberegnelighet. 

​

Hovedregelen er at kjøper overtar risikoen for feil og mangler etter overtakelsen av boligen. Dette innebærer likevel ikke at kjøper står på bar bakke etter overtakelsen, og han kan ha ulike rettigheter avhengig av forholdene rundt kontraktsinngåelsen. Vurderingene vil imidlertid ofte være sammensatte og kompliserte. Det anbefales dermed at kjøper tar kontakt med advokat for råd så raskt som mulig dersom det oppdages feil eller mangler etter overtakelse.

​

Generelt om mangler og kjøpers rettigheter

Kjøper kan ikke påberope seg mangelskrav på grunnlag av feil og mangler han burde ha oppdaget under besiktigelsen. Mangler og feil man kan spotte med det blotte øyet er dermed ikke en «mangel» i avhendingslovens forstand. Normalt vil kjøper ha begrensede muligheter for besiktigelse før kontraktsinngåelsen, og mangler og feil som oppdages etter overtakelsen vil da normalt være såkalte ‘’skjulte’’ feil og mangler. Da kjøper kan reklamere på feil og mangler innen fem år etter overtakelsen, vil det kunne oppstå bevismessige spørsmål knyttet til når mangelen oppstod. Dersom det viser seg at mangelen har oppstått etter overtakelsen vil ikke kjøper ha noe krav. Kjøper vil i alle tilfeller kunne reklamere på boligen dersom den er i vesentlig dårligere stand enn han kunne forvente ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Videre er det slik at de aller fleste boliger i dag er solgt «as is» eller «som den er». Dette innebærer i utgangspunktet at kjøper aksepterer boligens tilstand som den var under besiktigelsen, og terskelen for å påberope seg eventuelle skjulte mangler i ettertid heves. Kjøper vil her kunne kreve misligholdsbeføyelser dersom selger har holdt tilbake opplysninger av vesentlig betydning, har gitt uriktige opplysninger, eller boligens tilstand avviker vesentlig fra det kjøper kunne forvente tatt i betraktning kjøpesummen og andre forhold rundt kontraktsinngåelsen.

Selgers ansvar og kjøpers rettigheter avhenger dermed i stor grad av den verdimessige størrelsen på det avtalte, hvorvidt selger har misligholdt sin opplysningsplikt eller at avviket ikke samsvarer med konkrete forutsetninger selger garanterte for ved inngåelsen av avtalen. 

Kjøp og salg av fast eiendom